Santiago, 12 de Julio de 2014
Estimados copropietarios:
Junto con saludar, queremos informar a la
comunidad los avances en la gestión del comité de administración durante estos
últimos meses.
Primero contextualizar que la comunidad que se recibió en Enero de 2014 se
encontraba en condiciones deplorables no solo por el tema económico y la gran
pérdida de liquidez, con los problemas en el pago de servicios básicos que esto
traía consigo, sino además los serios problemas en mantenciones, personal, contratos de trabajo, resoluciones
de la inspección del trabajo, y las múltiples facturas pendientes de pago.
En asambleas del mes de Febrero de 2014,
la comunidad en su conjunto decidió la manera en que enfrentaría los grandes
problemas económicos, y con la información disponible en ese momento –no
habiendo recibido toda la documentación por la administración y comité
saliente- se realizó el informe que se presentó a la comunidad y el que se
encuentra disponible en este Blog.
Fue con esta información que se aprobó el
cobro de $130.000 pesos como cuota de gasto común extraordinario, lo que, según
acta de asamblea se utilizaría en:
1.
Deudas
previas de la comunidad: $ 21.753.394, que incluía deudas en Metrogas, Aguas
Andinas, Chilectra, VTR y Alpha.
2.
Estaba
pendiente recuperar $3.238.344 por los finiquitos de los Sres. Jaque, Cerda y
Vargas.
3.
Existían
falla en la sala de bombas, estando funcionando solo una bomba de las 3 que
existían físicamente; de las 5 posibles. Por lo que se guardó $3.853.640
4.
Se
nos había informado por el Sr. Cavieres, quien era la persona que realizaba la
mantención de la sala de calderas, que existían trabajos pendientes en estas
por un valor aproximado de $3.000.000
5.
Se
avisó en esa oportunidad que no se había realizado nunca mantención de la sala
de presurización, grupo electrógeno, tablero general, tanques de aguas
servidas, tanques de aguas potable, techumbres, y otros varios.
6.
Se
guardó además $ 2.000.000 para disminuir costos por instalación de cámaras de
vigilancia en la Torre B.
7.
Se
provisionó $1.000.000 para los gastos en realizar auditoria de los periodos
anteriores.
8.
La
asamblea pidió al nuevo comité de administración, tomar las medidas necesarias
para revertir la situación de morosidad existente.
Han pasado varios meses de esto, y creemos
como comité de administración que se han visto mejoras importantes tanto en la
parte contable, en el aseo de las áreas comunes, el personal contratado y en la
morosidad que queremos detallar a continuación.
Resumimos los avances de estos meses:
1. Como
comité nos pusimos como principio el ser lo más abiertos respecto a las
decisiones que se adoptan con tal de mantener a la comunidad informada, por
ello se creo desde sus inicios este blog que en forma constante es actualizado,
entregando información que concierne a la comunidad en su todo, explicando y
dando respuesta a las inquietudes que pueden surgir.
2. Respecto
a los graves problemas económicos que tenía la comunidad podemos decir que ya
no tenemos deudas con proveedores de servicios básicos; está pendiente por
terminar de pagar un convenio en Chilectra que fue realizado en
administraciones anteriores, quedando a la fecha solo una cuota por vencer lo
que debería reducir la boleta de Energía eléctrica en al menos $ 300.000 una
vez completado el pago.
3. Respecto
al convenio con Alpha Ascensores, se encuentra pendiente de pago un cheque por
$941.684 a vencer en Julio.
4. Se
ha realizado mantención en la sala de bombas de agua, lo que logró dejar en
funcionamiento las tres bombas, se modificó el tablero eléctrico de la sala de
bombas y está pendiente la instalación de un secuenciador automático para que estas
puedan intercambiarse en forma diaria y así aumentar la vida útil. Está
pendiente aún por decidir el momento de la compra de las otras bombas. Para
este trabajo existe dinero guardado de la cuota extraordinaria. La mantención
la está realizando Hidromaxo Ltda.
5. Se
realizó evaluación de la sala de calderas por varias empresas, no encontrando
reparaciones urgentes por realizar, pero si detalles menores, trabajos que aún
no han sido realizados. El dinero de la cuota extraordinaria para esto se
encuentra guardado. La mantención de realiza en forma mensual por la empresa
JPV.
6. Se
realizó instalación de cámaras de vigilancia en la Torre B. Estamos muy
contentos por la seguridad que estas otorgan a los residentes de esas torres.
El valor que se guardó de la cuota extraordinaria se utilizó para disminuir la
cuota final que fue cobrada al gasto común. Esta se dividió en 3 cuotas, la
ultima cobrada en el gasto común de Junio 2014. (Esta mal el detalle en el GC
que dice cuota 2/3 y debería decir 3/3). Además la instalación de estas cámaras
incluía revisión del sistema de la Torre A y recuperación de cámaras con
desperfecto además de capacitación al personal lo que debería ocurrir dentro de
pocos días.
7. Se
iniciaron arreglos en los sistemas de iluminación de la comunidad, se realizó
cambio de todas las lámparas de las conserjerías por ahorro de energía, se
arregló el pasillo de acceso principal y se están revisando las cajas de
escala, donde también se cambiaron por luces de ahorro de energía;
lamentablemente vecinos inescrupulosos han robado mucha de estas ampolletas.
Están aprobados los gastos por Mantención del Grupo electrógeno, arreglo del
tablero eléctrico general, arreglo de cableado conserjería Torre A e instalación
de energía eléctrica e iluminación según normas de la oficina de la
administración de la comunidad, lo que debiera realizarse dentro de los
próximos días. Estos costos se irán cobrando en forma parcelada a la comunidad
en el gasto común.
8. Se
realizó la mantención de los pozos de agua potable con su lavado. Está
pendiente el certificado que entrega el ISP, cuyas toma de muestras se realizarán durante la
próxima semana.
9. Se
han arreglado o están en vía de arreglo varias filtraciones, partiendo por la de la
zona de piscina. Aún quedan pendientes trabajos.
10. Respecto
a los techos, se cotizó con varias empresas del rubro, y por recomendación del
administrador el comité aprobó una
cotización por menor costo, pero que nos ha dado un gran dolor de cabeza , ya
que la mantención y los arreglos no fueron aparentemente lo suficientemente
prolijos como debían ser, lo que provocó filtraciones a varios departamentos
con las primeras lluvias. El administrador asumió el costo por los trabajos mal
realizados y se ha preocupado de realizar arreglos para finiquitarlos. El
comité les pide, que en caso de tener filtraciones con alguna próxima lluvia,
se comuniquen con la Administración con copia al comité de administración para
presionar para que se revisen esas áreas y se de pronto arreglo.
11. La
morosidad en la comunidad ha disminuido en forma importante. Como muchos se han
dado cuenta y varios han sufrido, se ha procedido a realizar cortes de energía
eléctrica a los departamentos atrasados en 3 o más gastos comunes. Esto ha
logrado tener la liquidez suficiente para mantener los pagos al día –incluso
adelantados- respecto a administraciones anteriores. Para lograr esto, se
realizó la instalación de chapas con seguro en los shaft eléctricos y en shafts
de agua caliente (torre A), para poder realizar el corte en forma directa como
lo permite la ley. No se pudo realizar cierre de los shafts de agua caliente en
la Torre B, debido a que dentro de estos, se encuentra la red húmeda y seca que
en caso de incendio deben permanecer siempre abiertas.
12. Nos
juntamos como comité con la abogada a la que se le canceló cerca de un millón
de pesos en administraciones previas,
con tal de iniciar acciones legales por la apropiación aparente de dineros de
la comunidad por antiguas administraciones, lamentablemente y luego de revisar
la información disponible, no existe evidencia sustancial que nos permitan
demandar por hechos ocurridos entre 2008 y 2012, muchos de ellos ya prescritos.
13.
Se
realizó censo de la comunidad durante las asambleas; aún así no hemos logrado
completar el 100% del prorrateo por lo que se están haciendo gestiones con el
SII y el conservador para evaluar las bodegas y estacionamientos que no se
encuentran asignados a un departamento. Informamos desde ya que se cobraran
multas y se realizará el cobro en forma retroactivo a aquellos que no han
informado la totalidad de su prorrateo, ya que lo único que se logra es no
recuperar el 100% del gasto común cobrado.
14.
Sabemos
que se ha producido una alta rotación del personal contratado por la comunidad en estos últimos meses, esto
debido en un inicio a las mejores condiciones económicas que otros puestos de
trabajo ofrecían, lo que obligó a la comunidad a subir los sueldos para dejar a
los Auxiliares de Aseo un sueldo líquido aproximado en $ 280.000 y a los
conserjes en $ 300.000, esto para quedar a precio de mercado respecto a los
edificios de la zona y evitar la migración. Ha sido también necesario reforzar
los turnos para aumentar la seguridad, lo que ha implicado la contratación de un tercer
conserje en turno tanto diurno como nocturno lo que ayuda al mejor control de
los accesos, el control de los estacionamientos de visita, rondas por las
diferentes torres y a intentar mantener en todo horario un conserje en cada
conserjería. (permitiendo esto también en los horarios de colación).
15.
Respecto
a los auxiliares de aseo, por el tamaño de la comunidad, se esta evaluando el contar
con 5 de ellos divididos en turnos. Dos en mañana, dos en la tarde y uno
tarde-noche, con horarios sobrepuestos. Además de uno durante el día domingo. Creemos
que se ha notado la limpieza tanto de pisos, accesos, ascensores y
conserjerías, lo que solo logra que las áreas comunes se encuentren limpias y
ordenadas. Ya no existe la acumulación de basura en los tubos de los shaft de
basura por no sacar los contenedores en forma diaria.
16.
Sobre
la rotación de personal, muchas de estas decisiones han sido del propio
trabajador, por ejemplo don Julio Hernández encontró un trabajo por un mayor
sueldo y no vino a trabajar 3 días seguidos por lo que la comunidad ofició a la
inspección del trabajo y se dio por finiquitado su contrato de trabajo.
Respecto al Sr. Cerpa, el fue muy irrespetuoso durante su jornada de trabajo
con el administrador y con un miembro
del comité de administración lo que obligó a realizar su despido en forma
inmediata. El Sr. López, debido a las múltiples quejas existentes en los libros
de reclamos y existiendo en ellos además descripción de insultos a miembros del
comité, con trato despectivo y discriminador con algunos residentes además de realizar negocios
dentro del horario de trabajo, se decidió poner fin a su contrato de trabajo
con oficio a la inspección del trabajo. En el área de los auxiliares de aseo,
ha habido rotación por buscar calidad en el trabajo realizado, lo que ha
obligado a finiquitar a aquel personal que no realiza en forma correcta sus
labores.
17. Se
han comprado sillas y toldos para los quinchos, dinero que fue descontado de
los fondos por ingreso de áreas comunes, por lo que no serán cobrados a la
comunidad.
18.
El
Mayordomo, como una forma de disminuir los costos, ha estado reparando los
focos de iluminación del sector piscina, además de reparar puertas de acceso,
frague de cerámicos de un quincho para evitar filtraciones y otros varios
trabajos a la comunidad, por lo que el
comité se encuentra muy a gusto con su disposición, esfuerzo y apoyo.
19. Respecto
al administrador, sabemos que existen quejas de muchos residentes por la demora
en la respuesta a consultas y diferencias en el gasto común; el comité esta
enterado de estas situaciones y solicita en forma muy seguida la premura que
merecen los pendientes al administrador y se encuentra en evaluación constate
de su trabajo.
20.
Debemos
informar además y hacer un mea culpa, ya que al revisar los egresos del mes de
Febrero (el mes de búsqueda y cambio de administrador), el gasto común no solo
salió mas bajo por que muchos gastos estaban incluidos en la cuota
extraordinaria, sino por que no se cobraron algunos sueldos, mantenciones y
servicios al gasto común de ese mes. Esto será informado en detalle en otro
informativo.
21. Sobre
los ascensores de la Torre B que tanto fallaron el mes pasado, lamentamos
profundamente lo que ocurrió, varios miembros del comité viven en la Torre B,
pero por lentitud de la empresa, las reparaciones duraron más de lo aceptable.
Estimados residentes, estas mejoras no se logran sin dinero. Como se
dijo al asumir la comunidad: los gastos comunes de este año iban a estar altos
por varios meses hasta lograr normalizar la situación con las mantenciones y
reparaciones. Y así ha sido.
Como comité hemos intentado mantener el
gasto común bajo $14.500.000 mensual parcelando pagos o difiriendo algunos
cobros al gasto común, pero aún así están muy altos; al igual que Uds.
esperamos que en un futuro próximo el gasto común tienda a disminuir.
Respecto a los cobros por pendientes de
la administración anterior, en el blog se informó que existían facturas que la
administración y el comité anterior no había cancelado ya que recién
aparecieron una vez recibida la documentación. Debido a la parcialización de
los cobros al gasto común para que estos no suban del límite propuesto, se irán
cobrando en forma parcelada estas facturas pendientes por administración
anterior.
Sobre los costos de agua caliente, este
aumento no ha sido solo debido al mayor consumo de gas y agua de calderas por
el invierno, sino también por que el administrador ha estado arreglando las
válvulas de presión de agua lo que ha aumentado toda la presión en el sistema logrando
a la misma apertura del grifo mayor flujo de agua caliente lo que aumenta el consumo en el remarcador; les
pedimos pongan especial atención en esto y regulen cuando utilicen la grifería
de agua caliente en sus departamentos.
Pero, ¿Qué nos queda pendiente? Aún mucho
por hacer al corto plazo:
- Sello
Verde. Que ya pedimos a la administración realizar. Debido a su alto costo se
he decidido utilizar el escaso fondo de reserva que hemos recuperado estos
meses, para disminuir el costo final que será prorreteado a la comunidad.
-
Evaluación
de compra/arreglo de nuevas bombas de agua.
-
Mantención
de sistema sanitarios en forma mensual y cambio de válvulas de presión.
-
Arreglos
en sala de calderas.
-
Auditoria
a administración anterior.
-
Uniformar
al personal.
-
Capacitar
al personal de conserjería en cursos OS-10
-
Compra
de radios para la comunicación interna del personal.
-
Continuar
disminuyendo la morosidad en los gastos comunes.
El trabajo –no remunerado- del comité nos exige mucho tiempo, el que es
escaso cuando somos profesionales y tenemos nuestros respectivos trabajos y
estudios, pero hemos tratado en este tiempo actuar de forma consensuada,
activa, abierta a la comunidad y de forma profesional para lograr recuperar la
comunidad de las paupérrimas condiciones en la que la encontramos. Tenemos la
convicción que estamos haciendo las cosas bien y con la probidad adecuada, llevando un control interno de cada documento
girado con el dinero que es de todos. Adjuntaré al final de este documento el
detalle de todos los documentos que se han girado desde que asumimos como
comité de administración hasta hoy, por si alguno de Uds. desea revisarlo.
Agradecemos de corazón todas las
felicitaciones que muchos de Uds. han dejado en libros de las conserjerías y en
correos electrónicos al comité, de igual forma aceptamos las críticas que
puedan hacernos, siempre cuando estas se realicen en forma constructiva y con el
respeto que todos nos merecemos por el solo hecho de ser personas.
Nos faltan muchas manos y tiempo revisar
documentos y aprobar mejoras; por tanto los invitamos a participar en forma
activa, informarse y dar una opinión informada en el acontecer de la comunidad.
Saludos cordiales,
Simón Rojas
Presidente
No hay comentarios:
Publicar un comentario