NOVEDADES MAYO 2015

Estimados copropietarios:

Informamos a continuación las novedades que han ocurrido en la comunidad en estas últimas semanas, además de informar de los avances en el "Proyecto de mantención y reparación de sala de calderas y bombas".

Click en "Mas información" para ver todo el texto.

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1. Proyecto de Mantención y Reparación de Sala de Calderas y Bombas.

- El proyecto ya se encuentra ejectuado casi en su totalidad. En estos momentos el sistema se encuentra en pruebas enfocadas principalmente en la disminución de sonidos y vibraciones hacia los pisos inferiores de la Torre A.

- Comentamos que el sistema ha quedado funcionando de la siguiente forma: 

Se ha realizado mantención de las 3 bombas con las que contaba la comunidad y se han comprado otras 2 bombas, una de ellas de las mismas características a las que poseía la comunidad las cuales se han conectado a un variador de frecuencia en modo diurno. El variador logra mantener las bombas trabajando a menor frecuencia, lo que disminuye el consumo eléctrico, el desgaste de piezas y aumenta la vida útil de las bombas.

La segunda bomba comprada es de menor potencia (HP) que las que posee la comunidad, esta bomba quedo programada en modo nocturno con tal de disminuir los ruidos/vibraciones y así mejorar el descanso nocturnos de las personas en los pisos inferiorer.

Estos modos dirunos/nocturnos cambian en forma automatica y no requieren de la intervención de personal de conserjería lo que aumenta la seguridad de todos.

- La calderas se encuentran en buenas condiciones para el invierno, por lo que esperamos disminuya los costos de gas en comparación al mismo período del año 2014.

- La gran parte del proyecto se encuentra financiado por las cuotas que se han ido cobrando en los gastos comunes. Al realizar inversiones importantes, siempre existen reparaciones y gastos anexos que no se pueden contemplar en el presupuesto incial, por lo que se irán cobrando en forma paulatina en los gastos comunes. (Muchos de estos gastos ya incorporados en los gastos comunes del mes de Abril 2015).

Algunos de estos gastos los podemos resumir en:

* Cambio de mayoría de llaves de paso de sala de bombas que no cortaban bien, lo que provocaba que al realizar un corte de agua caliente, se debía obligatoriamente cortar también el agua fría. O, si se debía reparar una torre, se debía cortar a ambas.

* Mejorar aislación de sala de bombas y de la caja de bombas.

* Instalación de juntas de dilatación en sala de bombas para cuidar las verticales de agua en caso de sismo, ya que la comunidad no tenía.

* Instalación de protección de vacío en los tanques de agua potable, lo que apaga las bombas si se acaba el agua de los estanques impidiendo que estas trabajen en seco. Es importante recordar que la comunidad nocontaba con este sistema.

* Alarma de rebalse en los pozos de agua. (La comunidad no tenía).

* En las calderas se ha mejorado el sistema de cañerías de retorno de agua, lo que mantiene mas temperado la vertical de agua caliente y por tanto disminuye el tiempo entre la apertura del grifo de agua  y la  salida de agua caliente en los pisos inferiores.

- Como comité estamos satisfechos de las mejoras en la seguridad de nuestro sistema de agua potable y calderas. Todos estos trabajos se han respaldado con imágenes las que se se han ido presentando en este blog.

2. Ascensores:

Alpha Ascensores ha comunicado que se deberá realizar cambios de cable de tracción y alineamiento de polea en unos de los ascensores de la Torre A. (Como ocurrió hace algún tiempo en la Torre B).

Esto por el desgaste natural del material y el riesgo a la seguridad que conlleva.

Los costos de estos trabajos, serán asumidos por el Fondo de Reserva que ha logrado juntar la comunidad en estos meses, los que superan el millón de pesos.

Existe además una tarjeta de un ascensor de la Torre A que ha estado dando problemas en las últimas semanas y que ha tenido detenido el elevador varios días. Esta se ha reparado pero de tener un daño mayor -que esperamos no ocurra- los gastos asociado llegan a los 2 millones de pesos para su reemplazo. Esperamos que se mantenga operativa por muchos meses más.

A cada uno de los resisdentes, les solicitamos comprender las molestias que los arreglos en el cable de tracción pudiera causar y tomar las medidas para evitar "atochamientos" en las horas puntas.

3. Mantención General del Edificio.

- Se cambiaron 22 de las válvulas de bola (de corte general) que se encuentran en los shaft de agua caliente en los pisos de ambas torres. Estas llaves permiten el corte de todo el piso en caso de emergencias. (17 de ellas ya están incluídas en el cobro del gasto común del mes de abril de 2015)

- En el mes de Mayo de 2015 se incorporó como como trabajador de la comunidad Don José Miranda, quien cuenta con amplia experiencia como maestro en condominios. Su misión estará destinada a realizar las mantenciones menores que requiere la comunidad. Esto con tal de ahorrar en costos de mano de obra, los que son muy altos cuando se solicitan cotizaciones a empresas y se pide "obra vendida".

- En conjunto con el Mayordomo y la Administración se estan realizado:

* Cambio de medidores de agua caliente defectuosos. Lo que aumenta el valor de agua caliente al no incorporar el gasto real de algunas unidades.

* Cambio de Llaves de paso a los departamentos, ya que en caso de emergencia, se debía cortar a todo el piso y no a la unidad. En la Torre A ya se cambiaron 66 llaves. Si a Ud. le cambiaron su llave esta se encontrará disponible para verla en su casillero de correspondencia.  En reemplazo a las llaves, se estan instalando valvulas de bola cuadradas marca Giacommini un poco más caras pero con una vida útil superior.

Los costos de cambio de estas llaves de paso serán cargadas al gasto común en forma paulatina para evitar que suba de los niveles en que se encuentra actualmente.

* Dentro de los próximos días, se habilitará un nuevo bicicletero en el nivel -1, lo que permitirá organizar las bicicletas de una manera ordenada, contribuyendo a la organización esta área.

* Durante estos días en el acceso principal, se estará trabajando en la búsqueda de una filtración que incluye al piso -1 y que Aguas Andinas que vino a verificar que ésta se encuentra dentro del condominio y por tanto corresponde a la comunidad su arreglo.

PROXIMAS MEJORAS/ARREGLOS:

* Cambio de válvulas de presión:

Las válvulas de presión son las encargadas de disminuir la presión de caída de la vertical de agua caliente hacia los pisos inferiores de las ambas torres. Estas se encuentran entre los pisos 1 y 10 de ambas torres. La disminución de presión de realiza con tal de evitar la rotura de flexibles, codos, coplas y llaves al tener una presión mayor a la recomendada y que se produce por la caída de agua en gravedad.

Muchas de las válvulas de presión con que cuenta la comunidad se encuentran en PÉSIMO estado. Les mostramos algúnas imágenes:

Esto conlleva un riesgo importante, por lo que se deberán cambiar casi en su totalidad.

Los costos de esto, son bastante elevados. Empresas como CIA. Nacional cobran alrededor de 170-180 mil pesos por cambio de cada válvula.

Con la contratación del Maestro José, el costo promedio por llave será de $ 110.000 que incluye solo los costos por la compra de estas en Cosmoplas S.A.

 

El proceso de cambio se realizará según las condiciones de cada vávula. Se informará oportunamente a cada piso afectado vía citofonía el momento de corte que será de pocas horas en el agua caliente.

Los costos se irán cobrando en el gasto común en forma paulatina.

Esto se puede hacer de esta forma gracias a la inversión en las válvulas de bola mostrado con anterioridad.

Gran parte de estos trabajos en realización o pronto a su inicio se deben tanto al desgaste de material por los años del edificio, como también y de forma importante por la falta de mantenciones previas.

* Cambio en los plafones de iluminación de los pasillos:

Se han comprado plafones nuevos para instalar en los pisos y dejar más "bonito" el espacio que ocupamos a diario.

* Pintura de areas comunes:

Se esta programando al mediano plazo la pintura de areas comunes que incluiran accesos, halls, salas multiusos. En el mediano-largo plazo, una vez saliendo de los compromisos con los arreglos mas urgentes,  se intentará pintar los pasillos de todos los pisos de ambas torres y estacionamientos.

4. GASTOS COMUNES - MOROSIDAD:

Existe una morosidad importante aún, dada principalmente por montos muy altos en algunas pocas unidades. El comité de administración ha instruido a la administración a tomar todas las medidas para que estos cobros sean efectuados y evitar problemas como los vividos en 2014.

Les recordamos que la Asamblea Ordinaria de copropietarios autorizó al comité y a la adminsitración a realizar corte de servicio de agua caliente al mes de morosidad y Ley de Co-Propiedad permite el corte del suministro eléctrico al tercer mes de deuda o con discontiuidad en los pagos.

Agradecemos a aquellos que con esfuerzo se han puesto al día en sus obligaciones.

5. Como comité de administración estamos verdaderamente orgullos de las mejoras sustanciales que ha tenido la comunidad en estos meses respecto a su estructura física crítica, a la preocupación por sus trabajadores y el respeto hacia los residentes. Agradecemos infinitamente  las muestras de cariño y de ánimo que se reciben por la labor desinteresada de sus miembros. Sabemos que los gastos comunes están más altos que durante el periodo del comité anterior, pero las mejoras realizadas son evidentes y servirán para que quienes sigan supervisando tengan un piso firme donde seguir construyendo y mejorando.

Esperamos citar prontamente a una asamblea de copropietarios para informar el resultado de la Auditoría de los períodos 2012-2013 y de las mejoras a la comunidad que se encuentran en ejecución.

Saludos Cordiales,

Simón Rojas 

Macarena Roa

Jessica Valdés

Comité de Administración

GEOCENTRO MARIN

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